פסק-דין בתיק עת"מ 6317-12-10

עתירה מינהלית כנגד החלטתה של הועדה המחוזית מיום 30.8.2010 לאשר את תוכנית תא/3501 "תפרי נווה צדק דרום" (להלן: " התכנית") ולחילופין ליתן לעותרים רשות ערר למועצה הארצית.

רקע עובדתי:

1.      העותרים בעת"מ 6317-12-10 (להלן: " העותרים") הינם בעלי הזכויות בחלקות 55, 58, 59, 61, 62 ו-64 בגוש 6927 (להלן: " החלקות"( הכלולות בתחום התכנית.  העותרת 1 הינה חברה היוזמת פרויקטים נדל"ניים, העותרים 2 ו-3 מציגים עצמם כ" תושביה הוותיקים של שכונת נווה צדק".  המשיבה 1 הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב (להלן: " הועדה המחוזית" או " הועדה"), המשיבה 2, גב' גילה אורון, היא יו"ר הועדה המחוזית (להלן: " יו"ר הועדה"), המשיבה 3 הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (להלן: " הועדה המקומית"), המשיבה 4 עיריית תל-אביב.

2.      נווה צדק, שנוסדה בשנת 1887, היא השכונה היהודית הרשמית הראשונה מחוץ לחומות העיר יפו. ייחודה טמון במורשתה ההיסטורית, על בתיה הציוריים ובתי העסק המגוונים שבה. מרקם הבנייה ההיסטורי בה מאופיין בבניה נמוכה (1-2 קומות) בתכסית גבוהה; חלקות קטנות (100-300 מ"ר); קו בניין קדמי 0 מ'; רחובות צרים וגגות אדומים. למרקם זה ערכים היסטוריים, אדריכליים ותרבותיים המהווים אבן דרך בהתפתחות העיר תל אביב-יפו.

3.      משנת 1975 היה מצוי האזור ב"הקפאה תכנונית", לנוכח תכנית תא/1200 (להלן: " תכנית 1200") שהגדירה אותו "לתכנון בעתיד". במהלך העשור האחרון החלו מקודמות תכניות שנועדו להתיר בנייה חדשה לצורך מסחר, מלונאות ומגורים. העותרים, שהיו מודעים להליכי התכנון, רכשו בשנת 2007  את החלקות לעיל מתוך מטרה להקים עליהן מיזם מלונאי גדול.

4.      בשנת 2010 אושרה תכנית תא/3501 שהינה תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה. התכנית חלה על האזור הדרום מערבי של שכונת נווה צדק ועל השכונה ההיסטורית "נווה שלום". היא מאפשרת בנייה חדשה בהתאם לאופי השכונה ותוך עמידה בכללי הנספח הבינוי וההנחיות הכתובות. עיקריה הם כדלקמן:

א. שינוי ייעודי הקרקע מאזור לתכנון בעתיד, שטח ציבורי פתוח מוצע ודרך מוצעת לייעודים של מגורים, מגורים ב', מסחר ותיירות הכולל אתר שימור, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

ב. קביעת תכליות מותרות למגורים, מסחר ושימושים ציבוריים.

ג. קביעת זכויות בניה והוראות בניה למגורים: בהיקף של עד 210% שטחים כוללים (עיקרי ושירות) מעל פני הקרקע. לשימושים ציבוריים: בהיקף של עד 3200 מ"ר שטחים עיקריים למסחר נלווה למגרש הציבורי בהיקף של עד 300 מ"ר שטחים עיקריים.

ד. סימון מבנים לשימור וכן קביעת הוראות שימור.

ה. קביעת חזית מסחרית מחייבת לאורך רחוב המרד וחזית מסחרית מותרת ברחובות האחרים.

ו. ביטול התווית דרכים ראשיות המסומנות על גבי חלקות המגורים בתכנית, וקביעת הוראות הרחבת דרכים, לדרכים חדשות ולתכנון מערכת הדרכים הקיימת.

ז. קביעת הוראות להפקעת חלק מחלקות מס' 62 ו-70 בגוש 6928 וייעודן לשטח ציבורי פתוח ולהפקעת חלקה מס' 6 בגוש 7004 וייעודה למגרש לבנייני ציבור.

ח. ביטול שטח ציבורי פתוח מוצע, המסומן על חלקות מגורים ודרכים והקצאת שטח ציבורי פתוח חלופי בתחום התכנית.

5.      במסגרת התכנית המופקדת, נקבע כי חלק ממתחם בתחומי נווה שלום המצוי בבעלות העותרים (להלן:" המתחם") - ישויך ל"אתר לשימור" (להלן: " אתר לשימור" או " אתר") ויחולו עליו מגבלות בנייה מחמירות.

6.      בתקופת ההפקדה הוגשו יותר מעשרים התנגדויות, בהם אלו של העותרים, שהלינו על הוראות השימור. בין היתר טענו כי נפלו פגמים בתיעוד המקדים שצורף כנספח השימור, כי התכנית המופקדת אינה מגדירה קריטריונים ברורים ואחידים לשימור, כי אין הצדקה לשייך את המתחם לאתר השימור, כי התכנית אינה מאוזנת ולא מציעה תמריצים כלכליים וכי היא מונעת ללא הצדקה מיצוי זכויות במגרשים ריקים.

7.      ועדת המשנה להתנגדויות ערכה דיונים ממושכים בימים 9.11.2009 ו-14.1.2.2009. ביום 21.12.2009 יצאו חבריה לסיור בתחום התכנית בליווי היועצים המקצועיים לענייני שמאות ושימור. בהמשך הוחלט על הליך לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: " חוק התכנון והבניה") וביום 14.6.2010 נשמע סבב נוסף של התנגדויות בשלושה נושאים: מתחם שערי תורה (הרב קוק), "ציר יחיאלי" ושימושים סחירים בתכנית. בתום שמיעת הסבב השני של ההתנגדויות, החליטה הועדה (30.8.2010) על אישור התכנית.

8.      התנגדויות העותרים נדחו ברובן. נקבע כי המתחם יקבע בשימור מחמיר ולא תותר בו תוספת קומות. יחד עם זאת, השימור המחמיר יתייחס רק לחזיתות המבנים ולקונטור שלהם ויתאפשר תוספת זכויות למגורים ככל שניתן לממשה, במרתפים ו/או באמצעות חלוקה פנימית ל-2 קומות בכפוף להתייעצות עם יחידת השימור. כיוון שבניית מתחמים גדולים למלונאות או למגורים אינה תואמת את אופי השכונה, יוטל איסור גורף על איחוד חלקות בתחום התכנית. נדחתה בקשת העותרים להתיר בנייה בת 3 קומות ברחוב שבזי ונאסרה תוספת קומות על גבי חלקות ריקות באתר.

דיון: